增速掉头 房企业绩暑伏中见秋凉

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增速掉头 房企业绩暑伏中见秋凉

  新调控时代

  进入七八月,房企迎来了密集的半年报发布期。根据目前研究机构及房企披露的业绩数据来看,今年上半年房企业绩增速显著放缓。

  可以看到,在房地产市场整体调控思路不变的情况下,房地产行业仍处在一个平稳、增长趋缓的周期里。

  业内人士预计,今年将处于“小年”,下半年受到市场融资收紧等方面影响,房企拿地投资动作将趋缓,销售回款成为重中之重。

  根据目前出炉的2019年上半年房企业绩排行榜单可以看到,权益金额前十排名的房企变化不大,龙湖成为新晋十强,华夏幸福由去年第八下跌到16位。

  头部企业碧桂园、恒大、万科的权益金额相比去年均有所下降。前三十强中,业绩增长的有20家,其中增幅最大的前三名分别是中海、旭辉、招商蛇口,分别增长40.2%、38.6%、32.8%。业绩下跌的10家中,跌幅较大的包括泰禾、恒大、万科。

  业绩增速放缓

  头部企业已触及规模天花板?

  根据克而瑞研究机构统计数据显示,1-6月,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,同比仅微增4%,与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。增速放缓明显。

  告别2016、2017年快速扩张时代,从去年开始,碧桂园、恒大、万科就曾分别表示不设销售目标、不追求规模增长的态度。

  2018年,碧桂园全年的流量金额为7286.9亿元,权益金额为5203.6亿元,位列第一。今年上半年,碧桂园的权益金额为2797.9亿元,超过了去年全年的一半,意味着全年权益金额会超过去年。由于统计口径发生了变化,在流量金额方面尚无法做比较,但根据目前全口径金额的统计下,估算预计与去年持平。

  而恒大在各口径下的业绩统计数据相比去年都有所下降。

  万亿规模终究是个传说,是否房企规模天花板真的到了?

  克而瑞研究中心总经理林波分析认为,今年与去年市场有所变化,三四线城市销售回落明显,符合行业内基本预期。但由于三四线业绩占比较大,对房企业绩产生了不利影响。从今年房企整体业绩表现来看,大部分房企还是继续向上冲,未来业绩仍还有上涨空间。但房地产行业规模越大成本上升越快,存在边际线效应,可以看到恒大、碧桂园等企业在积极发展多元化业务,头部企业的规模天花板也许就快到了。

  房企盈利增速总体放缓

  截至7月15日,其中A股及H股房地产开发板块共计50家房企预告2019年上半年业绩,房企盈利增速总体也有所放缓。其中20家预计盈亏,7家预计归母净利润同比下降;盈增21家,占比低于五成。

  根据克而瑞研究机构统计,绿地以88亿元归母净利润暂居首位,同比增长46%,且增速同比上升16个百分点;金科和荣安基于项目交付规模的大幅增加,致使结算收入提升,归母净利润同比增长200%左右;泰禾受益于股权合作项目的投资收益,归母净利润预计增长40%至60%;南山控股上半年随着房地产开发项目进入结算期,预计较去年同期扭亏为盈。截至目前预告业绩的上市房企中,百强房企基本实现盈增,只有一家中交地产预计归母净利润同比下滑83%。

  克而瑞研究机构分析认为,整体来看,房企盈利增速总体有所放缓。一方面,因为各主要城市限价导致房企销售收入低于预期;另一方面,去年以来,房企融资渠道持续收紧,近期针对信托发行以及境外发债的融资新政再出台,未来房企融资成本恐将继续上升,盈利空间受到挤压。

  四成房企业绩完成过半

  房企业绩目标能否完成,反映出的是市场情况、企业综合运营能力,其目标设定是否合理非常重要。

  兰德咨询总裁宋延庆认为,几乎所有计划、预算管理水平高的企业,目标完成率几乎都是100%左右,比如万达,如果超过110%,几乎可以认为目标定低了。

  过去几年,一些激进的房企快速扩张,每年增长达到50%以上,比如中梁地产、新城控股等。一些稳健型的房企增速大概在10%左右,比如中海地产。

  对于此前已提出2019年全年业绩目标的房企而言,截至6月末的目标完成情况尚佳,36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企上半年业绩完成情况较为乐观,目标完成率超过50%。

  从整体来看,房企2019年目标制定相对谨慎,平均目标增长率仅在20%左右。

  林波认为,今年年初企业对业绩目标制定就比较谨慎,以目前房企完成情况来看,业绩目标完成问题不大。部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力,下半年仍需加速推货入市。

  记者手记

  告别高速扩张时代

  新城控股黑天鹅事件的偶然与必然

  今年上半年房地产行业最重磅的新闻发生在6月29日,新城控股王振华在沪猥亵9岁女童,随后,因其涉嫌猥亵儿童罪被批准逮捕。

  在过去的一个月里,新城控股迎来了前所未有的压力,股价一落千丈。7月23日,新城控股发布公告称,公司当前正在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目),并已就五个项目与交易对方签订了股权转让协议。当日A股收盘,新城控股跌停,股价为26.73。

  这场突如其来的黑天鹅事件,有偶然性,是新城陷入这场危机的导火索。而从公司层面来看,新城高速扩张的发展路径其实早已埋下了隐患。

  根据统计数据,2015-2018年,新城控股连续四年每年业绩规模增长接近或达到50%,2015年年末总资产678亿元,2019年一季度末3666亿元,四年时间里资产归母几乎涨了4倍。

  新城控股是在上一轮地产上行周期中快速崛起的一类典型房企。顺势向前冲,杠杆用到极致,不留余地。

  今年年初,证监会对多家房企进行了问询,高位运行的新城控股也被问到了关于负债、利润、企业运营等方面的诸多问题。

  当房地产快速增长的时代一去不复返,负面事件来临,大量的债务偿还压力滚滚而来,资本市场向来不会雪中送炭,抛售资产只能是第一步,就像壁虎断尾求生。

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